2025年樓市走向定了，變革與展望2025樓市
中房報記者 許倩丨北京報道 這一刻，注定成為中國樓市走向的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2024年9月26日，中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強(qiáng)音。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合中央四大部門打出一套“組合拳”，直擊房地產(chǎn)市場的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)：“四個取消”，取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個降低”，降低住房公積金貸款利率、房貸首付比例、存量貸款利率、換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；“兩個增加”，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，年底前將白名單項目信貸規(guī)模增至4萬億元。從中央到地方，一攬子樓市政策密集推出。政策力度和密度，超越歷史任何一個時期，顯示出政府為市場設(shè)立估值底線的決心。穩(wěn)住樓市，成為今明兩年政策調(diào)控的主基調(diào)。12月9日，中共中央政治局召開會議，將擴(kuò)大內(nèi)需放在重點(diǎn)工作第一位，并明確要求“穩(wěn)住樓市股市”，要“大力提振消費(fèi)，提高投資效益”。樓市和股市，再次成為拉動經(jīng)濟(jì)的兩個最重要引擎。通過穩(wěn)住樓市股市，修復(fù)居民財富效應(yīng)，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇，成為2025年擴(kuò)大國內(nèi)需求的主線之一。兩日后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再次定調(diào)，2025年，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。“持續(xù)用力”，可見中央穩(wěn)樓市的決心，非常堅定。如果說2024年是房地產(chǎn)筑底之年，那么，2025 年將是房地產(chǎn)觸底、回穩(wěn)、轉(zhuǎn)折之年。“我國房地產(chǎn)問題是在前進(jìn)中、轉(zhuǎn)型中遇到的問題，隨著各項政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)。”中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
回顧2024：“救市”一再加碼“房地產(chǎn)市場顯然‘超跌’了。”這是萬科董事會主席郁亮2023年作出的判斷。而2024年，房地產(chǎn)市場依然處于超跌狀態(tài)，房地產(chǎn)銷售規(guī)模再次縮減。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1～11月份，新建商品房銷售面積8.61億平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷售額8.51萬億元，同比下降19.2%。據(jù)此推斷，2024年全年商品房銷售規(guī)模預(yù)計會在10萬億元左右，相比2023年11.66萬億元的商品房銷售額下幅較大，創(chuàng)2016年以來新低。房地產(chǎn)投資增速仍在下滑。2024年1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.4%，降幅比前10個月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。該指標(biāo)連續(xù)7個月位于兩位數(shù)降幅水平，且降幅仍在緩慢擴(kuò)大?；仡?024年，整個前三季度市場形勢也較為嚴(yán)峻，商品房銷售額同比跌幅持續(xù)超過22%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～9月份，新建商品房銷售面積7億平方米，同比下降17%，其中住宅銷售面積下降19%；新房銷售額6.8萬億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降24%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，9月份百城新房成交1900多萬平方米，創(chuàng)下階段性新低，只相當(dāng)于2023年9月的79%，2022年9月份的59%，2018年9月份的35%。細(xì)心觀察又可以發(fā)現(xiàn)，自2024下半年以來，房地產(chǎn)銷售雖持續(xù)下滑，但下滑幅度逐月收窄。這是市場在探底的信號。比如，1～5月份，新建商品房銷售面積同比下降20.3%，降幅比1～4月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額同比下降27.9%，降幅收窄0.4個百分點(diǎn)。5月份，70個大中城市中，只有兩個城市新房價格環(huán)比上漲，68城下跌，創(chuàng)階段性新高；二手房價格則全部下跌，0城上漲。而1～6月份，新建商品房銷售面積同比下降19%，降幅比1～5月收窄1.3個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額同比下降25%，降幅收窄2.9個百分點(diǎn)。這是銷售面積和銷售額首次出現(xiàn)降幅雙收窄的情況，且收窄幅度明顯。6月份，房價也出現(xiàn)積極變化。70個大中城市中，4個城市新房價格環(huán)比上漲，4個城市二手房價格上漲。這背后是，“救市”政策持續(xù)加碼，市場情緒出現(xiàn)分化。4月30日召開的中央政治局會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。此次會議定下樓市去庫存的大方向。緊接著，5月17日，中央兩次召開房地產(chǎn)重磅會議。上午，國務(wù)院召開全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰表示，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。隨后，央行發(fā)布調(diào)整住房貸款最低首付款比例以及利率政策的通知。下午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人對房地產(chǎn)新政策作出部署，涉及收購存量房用作保障房、妥善處置盤活存量土地等一攬子重磅政策。“517”新政后，政策由紓困，正式轉(zhuǎn)向救助。降首付、降利率相繼在各大城市落地，“國家隊”進(jìn)場“收房”，成為熱門話題。從政策效果看，一、二線城市房地產(chǎn)市場景氣度略有回升，但房價仍繼續(xù)下跌。三周后，中央再度發(fā)聲。6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。7月30日，中央政治局召開會議，對下半年工作提出要求：要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。但無奈，房地產(chǎn)銷售仍在下滑，房價也還在下跌。要止住市場跌勢，顯然需要出臺更強(qiáng)有力的政策措施。
展望2025：持續(xù)用力“穩(wěn)樓市”進(jìn)入9月份，中國新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案，啟動了。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲，降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率等政策悉數(shù)出臺。兩日后，中央政治局召開會議，首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這是至此決策層關(guān)于房地產(chǎn)市場的最積極表態(tài)。就在會議召開第二日，降準(zhǔn)、降息全面落地。這次會議還提出，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。相比7月份中央政治局會議中“消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”的表述，對商品房增量的措辭從“優(yōu)化”調(diào)整為“嚴(yán)控”，并將“嚴(yán)控增量”放在“優(yōu)化存量”之前。政策指向更明確，態(tài)度更堅定。這次會議還強(qiáng)調(diào)，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購政策；9月30日晚間，北京調(diào)整住房限購政策。10月17日，中央五部門聯(lián)手，打出房地產(chǎn)超重磅“組合拳”，目標(biāo)很明確，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。一系列政策組合拳打出后，市場預(yù)期被大大提振，多地樓市出現(xiàn)銷售高潮。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%，連續(xù)15個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續(xù)8個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。11月份，市場熱度延續(xù)。11月份，中指研究院監(jiān)測的全國30個主要城市的新房成交面積為1399萬平方米，環(huán)比增長12.4%，同比增長20.6%。以成都、武漢為代表的二線城市，新房成交面積環(huán)比增超50%。更重要的是，市場預(yù)期起來了。信心比黃金還重要。國家統(tǒng)計局所作的PMI調(diào)查顯示，11月份房地產(chǎn)業(yè)市場預(yù)期指數(shù)比10月份回升1.1個百分點(diǎn)。對房地產(chǎn)市場從業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，11月份，70個大中城市部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中，預(yù)期未來半年，新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比，分別為68.5%和57.1%，表明市場機(jī)構(gòu)預(yù)期趨穩(wěn)。2025年樓市怎么走？方向已經(jīng)明確。從中央政治局會議到中央經(jīng)濟(jì)工作會議，一致定調(diào)，2025年，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城市更新、城中村和危舊房改造。2025年，要實(shí)施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)。從中可以看出，高層對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心和信心。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，預(yù)計2025年房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，在存量商品房和存量閑置土地收儲等方面有望獲得更大力度資金支持。相信2025年，房地產(chǎn)市場將迎來觸底回暖。